南京城市更新“主战场”：秦淮区打造有温度的“主城样本”

 从“实施城市更新行动”首次列入政府工作报道、“十四五”规划，再到住建部发布全国21个城市更新试点城市出炉，城市更新正在从政府工作报告中的高频词转变为各个城市的实际行动，各城纷纷将“城市更新”作为当前工作的重点，不断匹配相关政策与项目。

一座有着历史积淀的城市,必然要经历老旧、更新、再生的过程。南京作为一座底蕴深厚的历史文化名城，在加快建设现代化国际大都市的道路上，城市更新的任务更为紧迫。今年4月，《南京市城市更新试点实施方案》公布，标志南京正式进入“城市更新”时代。

作为南京的主城核心区和历史文化遗存保护的重点片区，秦淮区承载了深厚的城市底蕴，针对城市更新，秦淮立足“特而精”“最南京”的定位，做有温度的城市更新，为全省乃至全国的中心城区城市更新提供颇具特色的“主城样本”。

新城老城融合共生

秦淮区是南京市主城核心区，作为古都金陵的起源，秦淮区彰显着“特而精、最南京”的独特魅力。秦淮区49.11平方公里的土地上，涵盖了南京市21%全国重点文保单位和全市三分之二的历史文化街区。

连续两年，南京市委市政府将城市更新作为支持秦淮区发展的“一件大事”，在4月发布的《南京市城市更新试点实施方案》中，秦淮区的小西湖、荷花塘项目作为居住类地段更新，入选南京城市更新首批试点项目。

作为南京主城核心区，秦淮既是南京城市更新工作的主战场，也肩负起“打样板”的重任。在十四五期间，秦淮区立足“特而精”“最南京”的定位，将发展总体格局定为“两高、一融”，即“高品质保护更新老城、高质量开发建设新城、老城新城融合共生”。

秦淮的街头巷尾，古韵新貌彼此交融。小西湖片区作为秦淮区乃至南京市城市更新的优秀案例，在谋划片区改造时，并没有采用大拆大改，而是以小规模、渐进式更新留住老城南“烟火气”。

在城市多中心布局的背景下，老城区除了生活配套不足、便利性较差等问题外，往往还有产业动力不足、就业岗位流失等“空心化”现象。因此，激发产业动力、吸引人才回流尤为重要。

对此，秦淮区率先破题。2018年，秦淮硅巷在南京启航，通过有机更新，秦淮向存量空间要增量价值，让一批主城区中的老厂区、老校区、社会园区、低效楼宇得以重获新生。截至今年5月底，秦淮区硅巷19个备案载体总面积达到57.09万平方米，位列南京第一。通过城市的有机更新，秦淮城市功能更加完善，居民生活品质持续提升，此外还打造了一批产业载体空间，吸引高质量项目相继落户。

“小尺度、渐进式” 明清民居“活化石”焕新

在《南京市城市更新试点实施方案》中，秦淮区荷花塘片区被列入居住类地段试点项目重点推进。荷花塘位于秦淮区老城南门西地区，是南京市现有的11片历史文化街区之一。

该片区是老城内现存历史格局最清晰、传统风貌最完整、历史遗存最丰富的明清传统住区，因此又被称为明清民居“活化石”，具有较高的历史价值、文化价值、景观价值和旅游价值。

荷花塘是南京老城南的历史风貌区，也是密集居住区。随着南京城市现代化的快速发展、城市功能的不断加强，城南老城区日渐衰退，荷花塘片区亦是如此，建筑布局混乱、房屋破旧、基础设施薄弱等问题亟待解决。

基于已有的小西湖微更新、门东东延城市更新等实践，5月10日，南京市规划资源局就荷花塘历史文化街区的保护与再生规划设计方案进行公示。该片区将采取“小尺度、渐进式”的保护与再生，计划通过3至5年的持续更新，打造文化特色鲜明、功能设施齐备、场所活力充沛的老城南复合型生活街区。

不过，小西湖微更新的经验并不能直接套用至其他片区。历史资料显示，荷花塘是南京现存明清织染类作坊最为丰富的地区，其发展变化印证了南京明清至民国时期传统手工业发展由盛转衰的时代缩影。

作为历史文化街区，荷花塘片区文保、历史建筑更多，体量也更大，其保护等级高于小西湖片区。近日，荷花塘历史文化街区保护规划深化方案公示，相比于上一轮征询意见，本次深化方案增加了不少内容：荷花塘片区建筑保护对象由原来的16处增加至34处，在现行保护规划的基础上，补充两点保护原则，坚持传统居住功能主导、引导传统民居合理保护更新，进一步加强片区明清织染类作坊建筑的保护。

政企合作 跑出城市更新“秦淮速度”

中国城市经济专家委员会副主任宋丁曾表示，未来城市更新中政府主导方向，国有企业为主导企业，是城市更新中的主力军。在涉及到公共利益占比高的片区，应由国有企业去做。而市场化板块应当根据实际情况来决定。目前，已有部分地区明确了鼓励支持国企参与城市更新的政策，近年来，南京秦淮区逐步形成了属地街道组织、平台公司融合、政府部门保障的城市更新组织推进体系。

作为南京市秦淮区民生领域重点国有企业，南京越城建设集团有限公司（以下简称：越城集团）依托多元产业板块的布局和专业优势，在“政府引导、多元参与”的城市更新模式中先行示范。目前，越城集团及其下属子公司现有19个在建项目工程、12个征收拆迁项目，负责着秦淮区45个小区的物业管理。2020年以来，越城集团在既有建筑安全隐患消除工程、市政府基础设施补短板工程、老旧住区宜居改善工程以及城市生态空间修复工程均有涉及，并于2020年底完成了56幢在册危房100%“人房分离”，通过拆除、翻建、维修加固等多种方式，做到“一幢一策”，“一片一貌”。

再看秦淮区的石榴新村，这里是南京市首个城市更新试点项目和首个城市更新危房安全消险试点项目。在2000年、2002年，石榴新村地块曾两次计划拆迁，但均未成功。而现在采用城市更新的方式使得石榴新村改造有了新思路。在该项目中，越城集团作为项目实施方，在市委市政府、区委区政府的领导下，与相关部门街道共同努力，瞄准民生改善与城市更新“契合点”综合施策，在短短45天内完成97%的签约率。

该项目的推进有效破解了“老旧散”片区改造以及不具备征收条件的城中村危旧房改造难题，得到了国务院督察组的充分肯定，同时也为南京市打造新时代特大城市城市更新样板示范起到了推进作用。随着国企逐步走向城市更新的“台前”，城市更新中的“国企担当”愈发清晰可见，政企合作赋能下的秦淮将持续以“绣花针”精神，解决居民“急、盼、难、愁”等迫切问题，跑出城市更新的“秦淮速度”。