南京秦淮区城市更新转型策

 2月25日，央视《朝闻天下》栏目以《城市更新 更新的城市试点居民“深度参与”城市更新》为主题，聚焦南京秦淮区正在推进的小松涛巷城市更新项目，充分肯定秦淮区在城市更新中所探索出的一整套模式。

这是继去年7月9日，《新闻联播》栏目报道小西湖城市微更新后，央视对秦淮区城市更新项目的二度聚焦。面向“十四五”，秦淮区将积极打造中心城区城市更新“秦淮样本”，进一步彰显“特而精、最南京”的秦淮风采。

央视聚焦秦淮小松涛巷

此次央视报道的城市更新项目为秦淮区小松涛巷地块，位于秦淮老城区太平南路沿线，总用地面积约为1.01公顷。虽然这片区域地处新街口与太平南路之间的繁华地带，周边各类设施配套齐全，但是巷内却存在房屋老旧、街巷狭窄等多问题。

在小松涛巷内，居住面积在30平方米以下的住家户超过70%，居住安全隐患、生活配套不足、居民生活品质落后等多方面因素使得更新改造迫在眉睫。

小松涛巷城市更新项目也得到了秦淮区政府的高度重视，在此次区两会中，秦淮区强调，要推动老城更新加速蝶变，并将小松涛巷地块城市更新列为重点推进项目，加快建设。

根据住建部要求，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，在这种情况下，如何对城市中破旧、危险的老房子、老小区进行整治改善，便成为了城市更新中面对的新课题。

对此，小松涛巷片区城市更新计划分为三个片区来进行：具体为拆除重建更新片区（不含历史遗存）、文物、推荐历史建筑及小区出新整治更新片区、拆违整治更新片区。并且，为满足拆除居民原地安置需求，拟新建两栋商住楼。符合更新户条件的居民，可以选择原地安置、异地置换或货币回购。

在2021年3月，南京市秦淮区政府委托南京历史城区保护建设集团，征询小松涛巷居民意见，让居民为更新工作提出建议，增强居民参与度，然后再按照居民意见邀请规划和建筑师专家打磨更新方案。专家设计团队设计出了近十种户型方案 以最大程度满足居民生活空间的需求。

据秦淮区街道调研员反映，只有当居民同意率达到80%时，项目才能报市政府立项，从而继续推进。而目前，小松涛地块城市更新第二轮意见征询居民的同意率已经达到90%。在城市更新过程中，南京秦淮通过召开“居民议事会”等措施，让居民能够真正听懂政策，探索出一整套老城更新的“秦淮模式”。

“小尺度、渐进式” 小西湖焕发新生

当谈及秦淮区的城市更新项目，便不得不提起一个名字：小西湖。作为南京28处历史风貌区之一，小西湖坐落于老城南门东片区，衔接起夫子庙与老门东景区，承载了深厚的“南京记忆”。这一片区具有高度保护意义，但是在改造前，小西湖属于典型的棚户区，大部分建筑年久失修，居住环境差、邻里之间关系紧张等问题频现。

在2015年谋划小西湖片区改造时，秦淮区探索了全新的老城更新思路，兼顾传统风貌保护，采取小规模、渐进式更新，不再采用大拆大建，而是由“拆改留”转向“留改拆”，最大程度保留老城南的日常生活气息，留住老城“烟火气”。为了打造小西湖历史风貌区，秦淮区探索精准更新，保留近八成建筑，疏解人口规模，目前已有近半数居民户自愿搬迁。

联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖创始人理查德曾提出，文化遗产保护要更加强调项目居民的参与和共享，以现实生活的范例，实现可持续的发展与文化遗产项目促进。在小西湖片区城市更新中，秦淮区政府秉承“共商、共建、共享、共赢”原则，通过“微管廊”的创新，兼顾历史街区的尺度与居民生活的改善。同时充分尊重居民意愿决定去留，再根据街区内房屋历史价格来决定是严格保护还是加以改造。

如今的小西湖已成为南京又一座老城南新地标。片区内，老城南传统街巷肌理叙说“南京记忆”，虫文书局、信睦堂等艺术展馆与街巷烟火仅一墙之隔。在改造后，历史建筑焕发出新的生机活力，小西湖片区更是被评为全国城市更新优秀案例。

打造有温度的 “秦淮样本”

秦淮区是南京的老城区，“城市更新”是绕不开的话题。早在2016年，秦淮区就公布了《秦淮区“十三五”老城保护更新实施方案》，明确提出加强历史文化名城保护的目标是要把老城特色打造成为最能代表南京的城市名片。

作为南京的主城核心区和文化起源地，秦淮区内全国重点文保单位占全市21%，历史文化街区占到全市三分之二。秦淮既是南京城市更新工作的主战场，同时也肩负着“打样板”的重任。

近年来，秦淮区立足“特而精、最南京”的定位，做有温度的城市更新。秦淮区在全省率先实体化运作城市更新办，出台秦淮“十四五”城市更新行动计划，重点推进15个居住类城市更新项目。在2021年5月，全市首个区级城市更新部门——秦淮区城市更新工作领导小组办公室挂牌成立，实现从前期研究、政策审批、开工建设到招商运营的全流程管理与服务。

老城新城协调联动，秦淮积极探索特大城市中心城区有机更新路径。在“十四五”开局之年，秦淮区发布《秦淮区“十四五”城市更新行动计划》，在计划中提出六种城市更新的路径，其内容涵盖了严格控制自然山水环境、建筑风貌等多要素的“整体保护更新”、“渐进式微更新”、“‘留改拆’更新”等多方面城市更新。

在构筑“有温度的城市更新”实践中，秦淮区聚焦群众满意度、创新活跃度、文脉融合度，创新多样生长的更新模式，打造出一批特色鲜明、群众认可的示范项目，完成了南京主城数量最多的老旧小区整治和棚改任务，为全省乃至全国的中心城区城市更新，提供了“秦淮样本”。