无锡锡山：国有物业打造老小区治理样板

 老旧小区硬件破旧、软件缺位，更关键的是建造年代早于大修基金出现的年份，没钱、没物业，在实现“美丽锡山”的进程中如何提升群众的幸福感？今年以来，无锡市锡山区城发集团在开展党史学习教育中，助力“我为群众办实事”实践活动，区属国有物业德馨物业公司接手全区14个老旧小区的物业管理工作，一系列软硬件升级改造让不少楼龄二三十年的老小区焕然一新，打造了一批便民、为民、亲民的老小区治理样板，让老百姓感受到从0到1现代物业服务的温度。

几十年没有物业的老小区现在很美

“十多年前，我刚搬到这里来时，对小区还是很满意的，交通便利、租金优惠，房子也整齐。但由于没有物业管理，问题越住越多，因为车位不够，总有居民把车开到草坪上或是通道上让人进出两难，一楼还有住户占着门前的绿地全部种上了菜，还经常有人顺走自己的快递，搞得快递员竖牌子撒气……”说这话的，是东亭卫校家舍的张先生。

物业盲区在今年7月打破。张先生说，自从德馨物业进驻仅有两栋楼的小区后，先在路口安装了道闸，每天有保洁员仔细清扫楼道，有专职保安巡逻并协助社区做好疫情防控等大事，让进出小区的居民安心了不少。

这一切秩序的转好，源自国有物业专业化保安、保洁、保绿队伍的进驻。锡山城发集团有关负责人介绍，这个小区是典型的老小区，临街，仅有139户住户，没有围墙，没有门岗。由于建设年代在上世纪90年代初，小区从来都没有物业过，也没有大修基金，随着时间的延续，顶楼漏水、墙皮脱落老化、墙面裂缝等状况频出而无人问津。住在其中的居民来源和产权性质较为复杂，有行动不便的老人，也有外来租赁户，客观上，小区物业管理要引进市场化专业公司进入难度重重。

在这样的背景下，国有物业的红色党建属性以情怀以及专业化服务能力接手了。旧改进程的物业主体，以长效管理并形成较高服务标准的形式，满足在老小区一系列硬件完善更新，小区居民们后续的生活居住需求有了保障和提升。如今，卫校家舍小区实现了封闭式管理，对车辆和人员进出采取登记制度，在垃圾分类、公共区域消毒保洁等服务标准上对标商品房物业服务标准主动加码。

疑难杂症一一销项

“老小区较为普遍的特点是分布零散、规模偏小，居民们也没有缴纳物业费的意识，即便有了业委会等组织，也找不到市场化的物业公司来接盘。”东北塘街道有关负责人介绍，“失管”的青海电力家舍也是个典型的老小区，共有5栋楼、24户的小区内，群租、居改非、高空抛物、违章搭建等乱象频发，居住人多且杂，小区的门禁、技防监控欠缺，飞线充电到处都是，安全隐患层出不穷，是个疑难杂症集中的老大难小区。

“我们进入后，先整理了路面和恢复了绿化，并整顿了所有的飞线充电。”前期进入的项目工作人员介绍，刚环境整理时，大堆的建筑垃圾、养鸡棚、菜地统统被清理干净，先行建立起整洁有序的基础框架。下个阶段，则是群众痛点突出的停车位划线和管理，城发集团已经委托有关设计单位进行方案设计，将各个小区的公共空间根据既有分布进行节点改造，通过一体化通盘考虑的思路对停车位重新进行空间挪移，在总面积没有增加的现实下优化布局，从而增加车位，每个小区都有这种“空间缝合”的需求。像卫校家舍的车位就从原先的65个增加到107个，东利新村则从36个增加到了86个。

在物业进驻各小区前，锡山城发集团派出了项目组人员对每个老小区进行调研摸底，从中梳理出长长的问题清单，据介绍，像飞线充电、私家车位管理和增设等是最普遍和迫切的问题。

每个老小区内的问题都是“硬骨头”，比如清理菜地时，种菜的居民就会反对；在接线入地时，居民反映回家电动车充电难……将一个个问题销项，统筹方案后铺垫更新，通过眼见为实的问题解决、环境变靓，让一个个无序的小区和谐运转起来。锡山国有物业已经进驻的14个老小区，每一个都展现出了脱胎换骨的气质之变，在东北塘街道的东利新村，有居民开玩笑说，现在出售二手房，肯定每平方米能升值不少！

“晚上回家楼道的灯亮了，绿化好看了还有人专业整理，每天一开门，环境是那么舒心。”之前还在为物业清理了养鸡棚的一楼住户有感于环境的大变大治，对保安、保洁和服务时间、服务标准上墙等公开透明的做法欣然接受，物业公司“从无到有”，小区面貌简直是兜底新呢！

政府买单项目也要“精打细算”

截止目前，德馨物业公司已经进驻的这些老旧小区均未收取物业管理费，在补齐设施短板的全过程，所有软硬件的更新改造均由政府托底买单。“每个项目既要解决行业管理中的先天不足，也要精打细算做好民生实事。”城发集团有关负责人介绍，一些创新举措被开发出炉，比如对于安镇街道的老小区物业管理，就引入了“一盘棋”智慧物业理念，在提供增值服务的初衷下，提升老旧房居民的居住幸福感。

既要便民、惠民，也要智能、集约利用各类资源，物业工作人员佩戴的智能手环让日常的服务监管变得智能高效。记者来到安镇街道，发现三善堂、迂回路、农贸街、锡沪路、安国路、锦安路、安西路这7个老新村或老小区均为沿街开放式管理模式，不少房子楼下是店面，有的是给群租户住的，有的既是店又住人，所有小区都没有门岗，是当地疫情防控的重点关注区域。在德馨物业人员的日常工作中，并非定人定岗管理某个小区，而是“打统仗”。

怎么操作？这7个小区都位于集镇，规模小、分布零散，像三善堂只有一个楼栋，迂回路新村只有3个楼栋，且这些小区因楼间距短、多在马路边等实际，都没有建设门岗的先决条件。据介绍，德馨物业将通过智能手环对物业人员进行考勤打卡，保洁、保安和绿化养护人员每天都要根据排班计划在7个小区轮转，手环是处理与调度工作的信号台，人在哪里，物业公司后台监管的平台就能根据出现的点位和时间对物业人员进行考核并收集居民们反映的服务评价。“如果哪个小区临时要变化排班顺序或增加服务项目，我们也会从后台发指令给工作人员。”物业公司驻点项目负责人介绍，老小区没有门岗的弊端倒逼企业的智慧化管理升级，平时物业人员有一个固定和单独的集中点，他们在那里集中和登记，相关物料也存放于此，4个保安和4个保洁的力量巡回施展？已足够，如果按照每个小区配备固定人员和场所的话，那后续的成本将会高很多，长效管理更要对成本精打细算。